A Vice-Presidente Kamala Harris, em sua intensa corrida para a presidência dos Estados Unidos, tem feito da acessibilidade à habitação a principal promessa de sua campanha. Em meio a um cenário de crescente pressão sobre os aluguéis e com o aumento contínuo dos custos de moradia, Harris se comprometeu a implementar medidas que não apenas ajudem os compradores de primeira viagem, mas também enfrentem o que ela classifica como prática abusiva por parte de proprietários corporativos. A proposta seria a eliminação de benefícios fiscais para investidores que possuem cinquenta ou mais casas unifamiliares. Este movimento é visto como uma tentativa de mitigar o impacto negativo que esses investidores têm sobre o mercado de aluguel, uma vez que quase 50% dos inquilinos nos Estados Unidos gastam, em média, mais de 30% de sua renda com moradia, segundo dados do Censo dos EUA de setembro.
O aumento dos preços dos aluguéis é uma realidade inegável, no entanto, a extensão do papel de investidores corporativos na ascensão dos custos ainda é debatida. Harris, com uma visão firme sobre o impacto de grandes investidores, destaca que muitas comunidades se sentem prejudicadas por investidores de Wall Street que adquiriram milhares de casas unifamiliares durante momentos de crise no mercado. A métrica para definir “proprietários corporativos” ainda não é universalmente clara, mas a vice-presidente clama ao Congresso pela criação de uma legislação que restrinja os benefícios fiscais a esses proprietários. A ideiapor trás disso é que, com menos incentivos financeiros, os grandes investidores possam recuar, permitindo um mercado mais equilibrado e acessível para os inquilinos.
Uma análise da CNN indicou que em cidades onde a presença de grandes investidores é significativa, os aumentos dos aluguéis têm superado o crescimento dos salários. Entretanto, esse fenômeno não pode ser atribuído apenas à atuação dos investidores, conforme observa o professor de imobiliário e finanças da Universidade College of William & Mary, Michael Seiler. Segundo ele, é difícil prever com precisão o impacto direto desses investidores devido à complexidade do mercado e ao fato de que eles ainda representam uma pequena fração da propriedade total. Contudo, seu papel em aumentar a demanda por moradia não pode ser ignorado, e a dinâmica de mercado resulta em altas de preços sempre que a demanda supera a oferta.
A pesquisa disponível sugere que algumas cidades são mais atraentes para esses investidores em função de suas características econômicas. De acordo com dados de 2021, 71% das propriedades de aluguel de uma única unidade ainda eram de propriedade de indivíduos, enquanto os proprietários corporativos possuíam apenas 16%. Entre os mega-investidores, que detêm pelo menos 1.000 propriedades, a participação é de cerca de 3%, conforme relatado pelo Urban Institute. Vale destacar que cidades como Atlanta e Charlotte apresentaram uma significativa fatia de propriedades em mãos desses investidores, o que pode estar influenciando substancialmente os preços dos aluguéis.
Além disso, a presença de investidores institucionais em áreas onde os aluguéis já estavam em ascensão não implica que eles sejam a causa dessa elevação. Laurie Goodman, da Urban Institute, aponta que esses investidores podem estar simplesmente mirados em regiões com crescimento robusto de população e empregos. A percepção de que os aluguéis estão altos o suficiente para atraí-los pode ser uma consequência e não a causa de um problema já existente no mercado imobiliário.
A preocupação com os custos da habitação ressoa fortemente entre os eleitores. Uma pesquisa da CNN mostrou que 24% dos prováveis eleitores que são inquilinos consideram “o custo da habitação” como a questão econômica mais importante enquanto decidem seu voto nas próximas eleições. Em comparação, apenas 8% dos proprietários se mostram tão preocupados. Enquanto isso, o ex-presidente Donald Trump minimiza a questão dos proprietários corporativos em sua campanha, mas seu partido republicano planeja acompanhar as preocupações com a habitação através de incentivos fiscais para compradores de primeira viagem.
Nos últimos dois anos da pandemia, o mercado de habitação viu a aquisição de centenas de milhares de casas unifamiliares por investidores institucionais. Contudo, os dados mais recentes da CoreLogic indicam um declínio na compra de unidades, com números caindo para 80.000 em junho, uma redução quase pela metade em relação a um pico anterior de 149.000 unidades. Essa desaceleração é alimentada por taxas de juros mais altas e uma diminuição no retorno sobre investimentos, levando aos investidores a reconsiderar a viabilidade de suas aquisições.
Ainda assim, os fatores que impulsionam o aumento dos aluguéis podem estar mais ligados às flutuações de oferta e demanda. Desde a crise financeira de 2008, a construção de novas casas unifamiliares caiu drasticamente, e a recuperação tem sido lenta. A falta de unidades disponíveis ao mercado tem pressionado os preços para cima, enquanto a taxa de vacância para aluguel registrou, em 2021, os níveis mais baixos desde a década de 1980. Embora tenha mostrado sinais de recuperação, essa taxa permanece em níveis depressivos, indicando uma crise que afeta diretamente milhões de inquilinos nos Estados Unidos.
A Iniciativa de Kamala Harris Frente ao Cenário Imobiliário
O movimento de Kamala Harris em direção a um maior controle sobre proprietários corporativos pode significar um passo importante na luta pela acessibilidade da habitação nos Estados Unidos. A medida não só visa aliviar a pressão financeira sobre os inquilinos, mas também busca transformar o panorama imobiliário ao estabelecer um equilíbrio no mercado. O verdadeiro impacto de suas promessas dependerá da intenção e capacidade do Congresso de implementar mudanças significativas que possam reverter tendências prejudiciais que afetam as comunidades mais vulneráveis.
Além do mais, é crucial que as análises do mercado imobiliário não se restrinjam a culpar os investidores, mas sim que abordem a complexa rede de fatores que contribuem para o aumento dos preços e a escassez de moradias. Afinal, o que está em jogo é o lar de milhões de pessoas que merecem condições justas e acessíveis para viver. O futuro da habitação nos Estados Unidos depende de ações coordenadas e eficazes que olhem para a raiz do problema, proporcionando não apenas soluções temporárias, mas um compromisso contínuo com a melhoria das condições de vida dos cidadãos.
